Huurprocesrecht

Voorwoord / XV
1 Procederen in huurzaken, inleiding / 1
1.1 Huurprocesrecht; uiteenlopende bedoelingen en resultaten / 1
1.2 Politieke aandacht / 2
1.3 Principe en praktijk / 2
1.4 Keuze van onderwerpen / 3

2 Bevoegdheid; kantonrechter; Europees recht / 5
2.1 Absolute en relatieve bevoegdheid van de rechter; betrekkelijkheid vanhet belang van deze gegevens / 5
2.2 Relatieve bevoegdheid / 6
2.3 Bevoegdheid van de kantonrechter / 7
2.4 Alle zaken ‘betreffende een huurovereenkomst’ / 9
2.5 Bevoegdheid in ‘gemengde’ zaken / 9
2.6 Relatieve bevoegdheid 2 / 10
2.7 Onroerend/roerend en gebouwd/ongebouwd / 11
2.8 EU-recht / 12

3 Kantongerechtsprocedure / 13
3.1 Dagvaardings- en rekestprocedure; ‘wisselbepaling’ van art. 69 Rv / 13
3.2.1 De rechtsgang bij de kantonrechter; dagvaarding dan wel rekest / 14 3.2.2 Verdere voorschriften betreffende de procedure bij de kantonrechter, dagvaarding / 15
3.2.3 Verdere voorschriften betreffende de procedure bij de kantonrechter, rekestzaken / 17
3.3.1 Mondelinge behandeling. Nieuwe wetgeving / 18
3.3.2 Bepaling van de mondelinge behandeling; inhoudelijke regels; plaats van de mondelinge behandeling in de vervolgens gegeven beslissing; beslissing (slechts) door de rechters ten overstaan van wie de mondelinge behandeling plaatsvond / 19
3.3.3 Mondelinge behandeling en getuigenverhoor. Kenbaar maken van de bedoeling van de mondelinge behandeling / 21
3.3.4 Indiening van (nadere) stukken / 23
3.3.5 Verschijning bij de mondelinge behandeling / 24
3.3.6 (Gebrekkige) regeling van de vastlegging van de uitkomsten van een mondelinge behandeling / 25
3.4 Procesrecht in appel / 28

4 Eerlijke procesgang / 29
4.1 Een eerlijke procesgang; ‘fair trial’ en huur(proces)recht / 29
4.2 Geen oordeel over feiten/gegevens waarover partijen zich niet (voldoende) hebben kunnen uitlaten / 29
4.3.1 Hoor en wederhoor en de proactieve rechter / 31
4.3.2 Proactiviteit en zelfoverschatting van de rechter; onpartijdigheid / 31
4.4 Hoor en wederhoor en overlegging van volumineuze documenten of gegevens; art 22b Rv (vastgesteld bij de Wet van 13 juli 2016, Stb. 288) / 33
4.5 Eerlijke procesgang en mondelinge behandeling / 34
4.6 ‘Fair trial’ en toegang tot de rechter / 36

5 Gefinancierde rechtshulp / 39

6 Formaliteiten, en sancties in verband daarmee / 41
6.1 Plaats en functie van formaliteiten en sancties / 41
6.2 Opzegging / 42
6.3 De redenen die voor de opzeggingsregeling golden / 43
6.4 Verzuim van de opzeggingsformaliteiten / 45
6.5 De termijn van zes weken uit art. 7:272 lid 2 en 7:295 lid 2 BW / 47
6.6.1 De ‘alle medehuurders’-regel; woonruimte; recente ontwikkeling in de cassatierechtspraak / 48
6.6.2 Andere medehuurders / 50
6.6.3 Medehuurders en bedrijfsruimte; medeverhuurders / 51
6.6.4 Beëindiging van tijdelijke huurcontracten voor woonruimte, formaliteiten / 52
6.7.1.1 De procedure tot het verkrijgen van medehuurderschap; een termijnprobleem / 53
6.7.1.2 Medehuurderschap na overlijden van de huurder; de procedure van art. 7: 268 lid 2 BW; ‘fatale’ termijn / 56
6.7.2 Procedures tot beëindiging van medehuurderschap / 57

7 Huurprijsvaststelling bedrijfsruimte / 61
7.1 De regel van art. 7:304 BW / 61
7.2 ‘Door partijen gezamenlijk benoemd’ / 61
7.3 Bedrijfshuuradvies(commissies) / 62
7.4 De rol van partijen/rechtshulpverleners in deze fase / 63
7.5 Art. 304 lid 2 BW / 65
7.6 Prealabele vragen; gezag van gewijsde van beslissingen hierover? / 65
7.7 (Quasi-)deelgeschillenprocedure / 66
7.8 ‘indien partijen geen overeenstemming bereiken’ / 67
7.9 Problematiek van de ingangsdatum / 68

8 Huurprijsvermindering wegens gebreken / 71
8.1 De vordering van art. 7:207 BW / 71
8.2 Schadevergoeding wegens gederfd huurgenot / 71
8.3 De verraderlijke termijn van art. 7:257 BW / 72
8.4 Collectieve actie / 73

9 Renovatie / 75
9.1 Art. 7:220 BW: de aanspraak van de verhuurder op renovatie na een daartoe strekkend redelijk voorstel / 75
9.2 Vorm en inhoud / 75
9.3 Inhoud; art. 7:220 lid 3 BW / 76
9.4 Een schriftelijk en redelijk voorstel / 77
9.5 Rechtspraak, ‘diversen’ / 78
9.6 De positie van de huurder met bezwaren; art. 7:220 lid 3 BW; termijn / 79

10 Uitvoerbaarverklaring bij voorraad / 81
10.1 Uitvoerbaarverklaring bij voorraad; huurrechtelijke uitzonderingen op de hoofdregel / 81
10.2 In grensgevallen toch uitvoerbaarverklaring bij voorraad; voorlopige voorzieningen / 83
10.3 Uitvoerbaarheid bij voorraad in zaken vallend onder art. 7:230a BW / 83

11 Ontruimingsbescherming bij overig gebouwd onroerend goed / 85
11.1 De procedure(s) van art. 7:230a BW; beëindiging van het huurgenot in drie stappen / 85
11.2 Eerste stadium: de ontruimingsaanzegging; materieel recht op ‘uitgestelde ontruiming’ / 86
11.3 Vorm en inhoud van de ontruimingsaanzegging; hetschriftelijkheidsvereiste / 87
11.4 Positie van de huurder die een onduidelijke aanzegging ontvangt / 89
11.5 Verzoeken tot verlenging van de ontruimingstermijn; ‘voorvragen’ / 90
11.6.1 Verzoek om verdere verlenging. Art. 7:230a lid 5 BW en andere termijnperikelen / 91
11.6.2 De mogelijke valkuil van art. 7:230a lid 5 BW / 92
11.6.3 Verdere verlengingen, en de termijn voor het verzoeken daarvan / 93
11.7 Een oplossing door procedureafspraken tussen huurder en verhuurder? / 94
11.8 Nadere huurprijsvaststelling voor de termijn van verlenging van de ontruimingsverplichting / 95
11.9 Geen hoger beroep of cassatieberoep / 96

12 Ontbinding; huurvoortzetting bij overlijden en onderhuur / 97
12.1 De bijzondere regel van art. 7:231 lid 1 BW; ontbinding op grond van wanprestatie; verstekzaken / 97
12.2 De rechtsgangen van art. 7:268 lid 2 en art. 7:269 lid 2 BW; termijnproblemen / 99

13 Geschillen bij de Huurcommissie / 101
13.1 De Huurcommissie. Welke geschillen behandelt die? / 101
13.2 De procedure in het algemeen. Leges; bijzonder belangenvereiste / 104
13.3 Zittingen; wraking / 106
13.4.1 Bijzondere termijnen; art. 7:249; art. 7:253, 254 / 108
13.4.2 Termijnen bij voorstellen tot huurverhoging of huurverlaging / 111
13.5 Andere procesregels bij huurprijswijziging; sancties hierop / 116
13.6 Huurverlaging in verband met gebreken; termijnen / 118
13.7 Schriftelijke indiening / 119
13.8 Huurprijswijziging na woningverbetering; termijn / 119
13.9 ‘Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken’ / 121
13.10 Art. 7:258 BW; verband met art. 7:249 BW en art. 11 UHW; terugvordering van onverschuldigd betaalde bedragen / 122
13.11 Servicekostengeschillen, termijnen en formaliteiten / 124
13.12 Voorbereidend onderzoek; zitting; uitspraaktermijn / 126
13.13.1 Procedure bij de (kanton)rechter na besluit van de Huurcommissie / 127
13.13.2 De bijzondere procesgang van art. 7:262 BW / 128
13.13.3 Gevallen waarin art. 7:262 BW (niet) van toepassing is / 130

14 Voorzittersuitspraken; verzet; vervolg bij de kantonrechter / 131

15 De rol van de Huurcommissie bij de beoordeling van de aanspraak op huurtoeslag; uitwerking in verband met art. 7:249 BW / 133

16 Wet overleg huurders/verhuurder / 135
16.1 Strekking van deze wet / 135
16.2 Geschilbeslechting bij de Huurcommissie en/of de kantonrechter / 136
16.3 Geschilbeslechting bij de kantonrechter / 137

17 Rechtsmiddelen; doorbreking / 139
17.1 Uitsluiting van rechtsmiddelen / 139
17.2 Uitzonderingen op deze uitsluitingen. ‘Doorbrekingsleer’ / 139
17.3 ‘Buiten het toepassingsgebied’ / 140
17.4 Miskenning van fundamentele regels van ‘fair trial’ / 141

18 Alternatieve geschilbeslechting / 143
18.1 Alternatieve geschilbeslechting en dwingend recht / 143
18.2 Alternatieve geschilbeslechting en art. 6:236 onder n BW; Europees recht / 144
18.3 Overigens op alternatieve geschilbeslechting toepasselijke regels / 145
18.4 Alternatieve geschilbeslechting en rechtspraak / 146
18.5 Pilots voor alternatieve rechtspraak / 147

19 Leegstandwet / 151

20 Hoger beroep en cassatie; ‘diversen’ / 153
20.1 Digitaal procederen in cassatie / 153
20.2 Afwijkende regels voor het instellen van rechtsmiddelen bij digitaal procederen / 154
20.3 Verweer in cassatie en incidenteel cassatieberoep / 155
20.4 Beoordeling van onredelijke bedingen in hoger beroep / 157
20.5 Regiebeslissingen in de KEI-wetgeving / 159
20.6.1 Berekening van rechtsmiddeltermijnen / 159
20.6.2 Grieven in appel; tweeconclusieregel / 159
20.7 Problemen bij meer partijen en ‘partijopvolging’ / 160
20.8.1 Meerpartijenproblemen bij onderhuur / 163
20.8.2 Bewindvoerders en curatoren. Problemen in verband met q.q.-betrokkenen / 164
20.8.3 Proceskosten, onderhuur / 166
20.8.4 Meerpartijenzaken en rechtsmiddelen bij niet-verschijning; art. 140 lid 3 Rv / 167

21 Uitwerking KEI / 169
21.1 De Wetten van 13 juli 2016, Stb. 288 (KEI-wetgeving) en Stb. 290(Invoeringswet) / 170
21.2.1 De Wet van 13 juli 2016, Stb. 288; de procesinleiding / 171
21.2.2 Gecombineerde vordering en verzoek / 173
21.2.3 Oproeping van derden / 174
21.2.3.1 Sancties op fouten in de (fase van de) procesinleiding / 174
21.2.3.2 Twee arresten van 13 oktober 2017 / 176
21.2.4 De verplichting om elektronisch te procederen; uitzonderingen daarop / 178
21.3.1 Eerste beoordeling na de indiening; oproeping verweerder(s) / 180
21.3.2 De herstelmogelijkheid van art. 30c lid 6 Rv / 182
21.3.3 Mededeling van het oproepingsbericht aan de verweerder; verschillende wegen en rechtsgevolgen / 184
21.3.4 Art. 113 Rv: de rechtstreeks betekende procesinleiding / 186
21.3.5 Verstek en zuiveren van verstek / 187
21.4.1 Betekening; verschijntermijn en verdere termijnen voor de verweerder / 188
21.4.2 Termijnverzuim en sanctie in het licht van de rechtspraak van de Hoge Raad onder het huidige recht / 189
21.4.3 De ‘kantoorbetekening’ onder de regels van de KEI-wetgeving / 191
21.5 Oproeping en verweer in verzoekprocedures / 192
21.6 Praktische uitwerking van de digitale procesgang / 193
21.7.1 Sanctionering van het verzuim van de verschillende voorschriften uit de KEI-wetgeving / 194
21.7.2 Eenvoudig te herstellen gebreken / 195
21.7.3 Nietigheid en de voorschriften van de Vierde afdeling van Titel 2 / 196
21.7.4 Nietigheden en de voorschriften betreffende indiening van oproepingsexploten e.a. / 199
21.7.5 Indiening van het exploot e.a. op de voet van art. 113 Rv. Vraag of een ‘oneigenlijk’ gebruik van de hier denkbare mogelijkheden toelaatbaar is / 201
21.8.1 De verdere procesgang, vervolg: afwijkende indieningstermijn van art. 82 Rv; gevolgen van het niet tijdig voeren van verweer / 202
21.8.2 Toepassing van de regels voor partijen die in persoon mogen procederen, als die professioneel worden vertegenwoordigd / 203
21.8.3 De in art. 82 Rv bedoelde mondelinge behandelingen. Extra verweertermijn? / 204
21.8.4 Mondeling verweer; andere mondelinge proceshandelingen; rol van de griffier / 205
21.9.1 Verzuimen ten opzichte van de wettelijke termijnen voor het verweerschrift / 206
21.9.2 Vereisten aan de inhoud van het verweer(schrift) / 207
21.10 De verdere procesgang / 207
21.10.1 Regels voor tegenvorderingen en -verzoeken / 207
21.10.2 Afwijking van de wettelijke regeling met toestemming van de rechter / 208
21.11 Doorhaling ter griffie (‘royement’) / 210
21.12.1 De mondelinge behandeling / 211
21.12.2 Inhoudelijke regels voor de mondelinge behandelingen; spreekrecht van partijen; getuigenverhoor; kenbaar maken van de bedoeling van de mondelinge behandeling; verschijning; vastlegging van het besprokene / 213
21.13 Na de mondelinge behandeling; uitspraak / 215
21.14 Mondelinge uitspraak; risico’s daarvan / 216
21.15 Uitspraak en eiswijziging / 218
21.16 Rechtsmiddelen / 218
21.16.1 Cassatie / 218
21.16.2 De procesinleiding / 218
21.16.3 Gronden voor hoger beroep (‘grieven’) en cassatie (‘middelen’) / 219

Jurisprudentieregister / 221
Artikelenregister / 241
Trefwoordenregister / 247
Lijst van (verkort) aangehaalde literatuur / 255