De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter

WOORD VOORAF V
LIJST VAN AFKORTINGEN XIII

1 INLEIDING 1
1.1 Toepassingen van het recht van erfpacht 1
1.1.1 Bestemming en gebruik 2
1.1.2 Indelingen 4
1.1.3 Agrarische erfpacht 5
1.1.4 Erfpacht op grond met bestemming bedrijvigheid 6
1.1.5 Erfpacht op grond met bestemming wonen 8
1.1.6 Erfpacht op grond met bestemming natuur en recreatie 13
1.1.7 Samenvatting bestemmingen 15
1.2 Aanleiding voor het onderzoek 16
1.3 Onderzoeksvraag 21
1.4 Kader: onderzoeksprogramma Open Universiteit 24
1.5 Opzet en methode van het onderzoek 24

2 DE RECHTSVERHOUDING 29
2.1 Inleiding rechtsverhouding 29
2.1.1 Het begrip rechtsverhouding 30
2.1.2 Goederenrechtelijke rechten en persoonlijke rechten 32
2.1.3 Relativering van goederenrechtelijke rechten 33
2.2 Het wettelijk kader 36
2.2.1 Wetsgeschiedenis erfpachtrecht 36
2.2.2 Gelaagde structuur vermogensrecht naar NBW 38
2.2.3 De schakelbepalingen 40
2.2.4 Verbintenissen uit beperkte rechten 42
2.2.5 Samenvatting wettelijk kader 47
2.3 De doctrine over de rechtsverhouding 47
2.3.1 Inleiding doctrine 48
2.3.2 Verbintenissen uit de wet 48
2.3.3 Verbintenissen met zakelijke werking 53
2.3.4 Zakelijke rechtsvorderingen 54
2.3.5 Het rechtskarakter van de canonverplichting 58
2.3.6 De relatieve kant van de rechtsverhouding 61
2.3.7 Kwalitatieve verbintenissen 68
2.3.8 De lijn Eggens 74
2.3.9 Nieuw BW 77
2.3.10 Samenvatting doctrine 90
2.4 De rechtspraak over de rechtsverhouding 91
2.4.1 Rechtspraak 1838-1905 91
2.4.1.1 De rechtsverhouding 93
2.4.1.2 Bronnen van het recht 99
2.4.1.3 Erfpachtvoorwaarden 104
2.4.1.4 Beëindiging van erfpachtrechten 108
2.4.1.5 Zakelijke of persoonlijke rechtsvordering 115
2.4.1.6 Samenvatting rechtspraak 1838-1905 119
2.4.2 Rechtspraak 1905-1992 120
2.4.2.1 Arrest Blaauboer/Berlips 1905 120
2.4.2.2 Begripsverduidelijking 121
2.4.2.3 De omvang van het erfpachtrecht 124
2.4.2.4 Zakelijk of persoonlijk recht(svordering) 125
2.4.2.5 Artikel 779 OBW 127
2.4.2.6 De rechtsverhouding 129
2.4.2.7 Werking van de goede trouw 134
2.4.2.8 Lagere rechtspraak 1905-1992 135
2.4.2.9 Samenvatting rechtspraak 1905-1992 140
2.4.3 Rechtspraak 1992-2018 140
2.4.3.1 Redelijkheid en billijkheid 141
2.4.3.2 Uitleg 147
2.4.3.3 Samenvatting rechtspraak 1992-2018 156
2.4.4 Samenvatting rechtspraak 157
2.5 Verduidelijking rechtsverhouding erfverpachter – erfpachter 158
2.5.1 Uitgangspunten 158
2.5.2 Ontstaan van de rechtsverhouding bij erfpacht 161
2.5.3 Verbintenissen uit zakelijke rechten 163
2.5.4 Zakelijke werking 165
2.5.5 Vervolg onderzoek 165

3 ALGEMENE ERFPACHTVOORWAARDEN 167
3.1 Inleiding algemene voorwaarden 167
3.2 Parlementaire geschiedenis 169
3.3 Doctrine 174
3.4 Rechtspraak over algemene erfpachtvoorwaarden 187
3.4.1 Geen recht in de zin van artikel 79 RO 188
3.4.2 Bindend advies 192
3.4.3 Boetebeding 193
3.4.4 Vergoeding bij overdracht 195
3.4.5 Bedingen uit algemene opstalvoorwaarden 196
3.4.6 MGE-bedingen 201
3.4.7 Collectieve toetsing 205
3.5 Richtlijnconforme interpretatie 207
3.5.1 Boetebedingen zelfbouwkavels 209
3.5.2 Reikwijdte Richtlijn 93/13/EEG: hoedanigheid partijen 212
3.5.3 Wijziging hoedanigheid bij rechtsopvolging 218
3.5.4 Temporele reikwijdte Richtlijn 93/13/EEG 220
3.5.5 Fictieve vergelijkingstoets 223
3.5.6 Toestemmingsbeding Staatsbosbeheer 227
3.5.7 Richtlijnconforme uitleg van artikel 5:91 lid 4 BW 232
3.5.8 Particuliere erfpachtvoorwaarden 237
3.5.9 Het transparantiebeginsel 245
3.6 Samenvatting en conclusie algemene erfpachtvoorwaarden 249

4 HET TOESTEMMINGSVEREISTE 253
4.1 Inleiding toestemmingsvereiste 253
4.2 Het toestemmingsvereiste als rechtsfiguur 256
4.3 Wetsgeschiedenis toestemmingsvereiste 259
4.3.1 Toestemming voor splitsing in appartementsrechten naar OBW 261
4.3.1.1 Publiekrechtelijk belang: arrest Reggezuid 1976 262
4.3.1.2 Voorwaarde canonverhoging: arrest Strauss/Amsterdam 1981 264
4.3.1.3 Overige jurisprudentie artikel 875a lid 6 OBW 266
4.3.2 Toestemmingsvereiste artikel 5:91 BW 267
4.3.2.1 Het regeringsontwerp van het Driemanschap 1957 267
4.3.2.2 Het Gewijzigd Ontwerp 1972 268
4.3.2.3 De Invoeringswet 1984 272
4.3.3 Toestemming voor bestemmingswijziging 272
4.3.4 Samenvatting wetsgeschiedenis 277
4.4 Toestemming voor splitsing van een erfpachtrecht 278
4.4.1 Splitsing in meerdere erfpachtrechten 278
4.4.2 Splitsing in appartementsrechten naar NBW 279
4.4.3 Samenvatting toestemming voor splitsing 283
4.5 Toestemming voor overdracht van een erfpachtrecht 284
4.5.1 Financiële voorwaarden 285
4.5.2 Wijziging bestemming bij overdracht 287
4.5.3 Beëindiging erfpachtrecht 287
4.5.4 De persoon van de opvolgend erfpachter 289
4.5.5 Canonherziening als voorwaarde 290
4.5.6 Samenvatting toestemming voor overdracht 293
4.6 Toestemming voor bestemmingswijziging 296
4.6.1 Canonherziening bij bestemmingswijziging 298
4.6.2 Gebruik conform bestemming 303
4.6.3 Samenvatting toestemming voor bestemmingswijziging 303
4.7 Rechtsgevolgen van een onredelijke voorwaarde 304
4.8 Conclusies toestemmingsvereiste 309
4.8.1 Criteria redelijkheidstoetsing 310
4.8.2 Waardestijging zaak 312
4.8.3 De verbintenisrechtelijke dimensie 314

5 CANONHERZIENING 317
5.1 Inleiding canonherziening 317
5.1.1 Voorbeelden canonherziening 320
5.1.2 Onderzoeksvragen canonherziening 324
5.2 Contractvrijheid en canonherziening: een redelijke prijs 325
5.3 Wetsgeschiedenis en achtergrond canonherziening 331
5.3.1 Wetsgeschiedenis canonherziening 332
5.3.2 Opkomst stedelijke erfpacht 1896-1909 335
5.3.3 Uitbreiding stedelijke erfpacht 1909-1941 340
5.3.4 Tussentijdse canonherziening 1941-1970 344
5.3.5 Canonherziening en canonexplosie 1970-2018 347
5.3.6 Vindplaats canonherzieningsbepalingen 350
5.3.7 Overgangsrecht 354
5.4 Canonindexering: tussentijdse bepaalbare wijziging 355
5.4.1 Indexering toepassen op bestaande rechten 357
5.4.2 Wijziging of vervanging index 357
5.4.3 Meervoudige inflatievergoeding 359
5.4.4 Verminderde en geen inflatiecorrectie 367
5.4.5 Samenvatting canonindexering 369
5.5 Canonherziening bij tijdelijke erfpachtrechten 370
5.5.1 Tussentijdse niet-bepaalbare canonherziening 370
5.5.1.1 Uitleg canonherzieningsbepalingen 370
5.5.1.2 Doelstelling: sluitende grondexploitatierekening 379
5.5.1.3 Bindend advies 383
5.5.1.4 Knelpunten tussentijdse canonherziening tijdelijke rechten 387
5.5.2 Canonherziening bij verlenging of conversie 388
5.5.2.1 Verlenging tijdelijk recht 388
5.5.2.2 Conversie tijdelijk erfpachtrecht 402
5.5.2.3 Knelpunten verlenging of conversie 407
5.6 Canonherziening bij voortdurende erfpachtrechten 407
5.6.1 Recreatieve erfpacht 408
5.6.2 Particuliere erfpacht 409
5.6.3 Amsterdam AB 1915: bindend advies 412
5.6.4 Amsterdam AB 1934: bestendige praktijk 422
5.6.5 Amsterdam AB 2000: aanbod, bestemming 424
5.6.6 Amsterdam AB 1915/1934/1937: SEBA 429
5.6.6.1 Toepasselijk (overgangs)recht 431
5.6.6.2 Bepaaldheid canon na herziening 433
5.6.6.3 Eenzijdige wijziging algemene erfpachtvoorwaarden 438
5.6.6.4 Toetsing canonherzieningsbedingen in latere AB 442
5.6.6.5 Conclusie SEBA-arrest 443
5.6.7 Knelpunten canonherziening voortdurende rechten 444
5.7 Geen canonherziening bij eeuwigdurende erfpacht 445
5.7.1 Eeuwigdurende erfpacht Den Haag 446
5.7.2 Eeuwigdurende erfpacht Utrecht 447
5.7.2.1 Conversie appartementsrechten Utrecht 449
5.7.2.2 Beleidswijziging 2015 Utrecht 451
5.7.2.3 Conversieregeling 2017 Utrecht 453
5.7.3 Eeuwigdurende erfpacht Amsterdam 455
5.7.3.1 Overstapregeling 2017 Amsterdam 456
5.7.3.2 Appartementsrechten Amsterdam 459
5.7.4 Erfpachtstelsels andere gemeenten 459
5.7.4.1 Erfpachtstelsel Rotterdam 460
5.7.4.2 Erfpachtstelsel Schiedam 461
5.7.4.3 Erfpachtstelsel Vlaardingen 463
5.7.5 Conclusie eeuwigdurende erfpacht 465
5.8 Samenvatting en conclusies canonherziening 465

6 BEËINDIGING VAN ERFPACHTRECHTEN 471
6.1 Inleiding beëindiging van erfpachtrechten 471
6.1.1 De rechtsverhouding bij beëindiging van een beperkt recht 472
6.1.2 Voorbeelden van beëindiging van erfpachtrechten 473
6.2 Einde door tijdsverloop en verlenging recht 477
6.2.1 Wettelijke en contractuele verlenging na einde tijdelijk recht 479
6.2.1.1 Wettelijke verlenging 480
6.2.1.2 Contractuele verlenging 483
6.2.1.3 Voorwaarden voor verlenging erfpachtrecht 485
6.2.2 Doen blijken in de zin van artikel 5:98 BW 490
6.2.3 Opzegging verlengde erfpacht ex artikel 5:98 BW 499
6.2.3.1 Opzegging bij exploot 499
6.2.3.2 Opzegging na mislukte onderhandelingen 500
6.2.3.3 Canondoorbetaling bij stilzwijgende verlenging 504
6.2.3.4 Opstalvergoeding bij opzegging ex artikel 5:98 BW 506
6.2.4 Wijziging artikel 5:98 BW 508
6.2.5 Samenvatting en conclusie einde door tijdsverloop 509
6.3 Beëindiging door opzegging door de erfpachter 510
6.3.1 Afstand van recht onder OBW 511
6.3.1.1 Parlementaire geschiedenis artikel 5:87 lid 1 BW 512
6.3.1.2 Overgangsrecht NBW 513
6.3.1.3 Afstand van erfpachtrechten onder OBW 514
6.3.1.4 Jurisprudentie 520
6.3.2 Afstand van opstalrecht bij gebrekkige opstal 522
6.3.3 Conclusie opzegging of afstand door de erfpachter 523
6.4 Beëindiging door opzegging door de erfverpachter 524
6.4.1 Overgangsrecht 525
6.4.2 Opzegging wegens wanbetaling canon 529
6.4.2.1 Canonbetaling na opzegging 530
6.4.2.2 Opzegging door nieuwe erfverpachter 532
6.4.3 Opzegging wegens ernstig tekortschieten 533
6.4.3.1 Niet realiseren van een bepaalde bestemming 535
6.4.3.2 Niet gebruiken conform bestemming 538
6.4.3.3 Bestemming wijzigen 541
6.4.3.4 Hennepteelt 543
6.4.3.5 Onderhoudsverplichting erfpachter 544
6.4.3.6 Zelfbewoningsplicht en aanbiedingsplicht bij MGE 549
6.4.3.7 Criteria opzegging wegens ernstig tekortschieten 556
6.4.4 Opzegging in het algemeen belang 556
6.4.4.1 Herontwikkeling als algemeen belang 558
6.4.4.2 Doorkruising Onteigeningswet 563
6.4.4.3 Een financieel algemeen belang 564
6.4.5 Onrechtmatige opzegging 567
6.4.6 Samenvatting en conclusie opzegging door de erfverpachter 568
6.5 Beëindiging door vermenging 570
6.5.1 Voorkeursrecht van koop 571
6.5.1.1 Voorkeursrecht van koop voor de erfpachter 571
6.5.1.2 Voorkeursrecht van koop voor erfverpachter 573
6.5.2 Waardebepaling bloot eigendom 575
6.5.3 Het koopaanbod 581
6.5.4 Aankoop bloot eigendom op Waddeneilanden 584
6.5.5 Aankoop bloot eigendom Utrecht 588
6.5.5.1 Conversie van erfpacht gesplitst in appartementsrechten 588
6.5.5.2 Doctrine over conversie van erfpacht gesplitst in appartementsrechten 592
6.5.5.3 Conclusie conversie erfpacht gesplitst in appartementsrechten 597
6.5.6 Samenvatting en conclusie beëindiging door vermenging 598
6.6 Beëindiging door de rechter ex artikel 5:97 BW 599
6.6.1 Inleiding imprévision 599
6.6.2 Wetsgeschiedenis artikel 5:97 BW 599
6.6.3 Doctrine over beëindiging door de rechter 601
6.6.4 Jurisprudentie artikel 5:97 BW 607
6.6.5 Samenvatting artikel 5:97 BW 609
6.7 Vergoeding waarde recht en waarde opstal 610
6.7.1 Oud recht zonder opstalvergoeding ex artikel 773 OBW 610
6.7.2 Oud recht met opstalvergoeding volgens akte 614
6.7.3 Opstalvergoeding ex artikel 5:99 BW 617
6.7.4 Waarde erfpachtrecht ex artikel 5:87 lid 2 BW 619
6.7.5 Verhouding artikel 5:87 en artikel 5:99 BW 625
6.7.6 Samenvatting en conclusie vergoedingen bij einde recht 629
6.8 Samenvatting en conclusies einde erfpachtrecht 629

7 CONCLUSIES 633
7.1 De verbintenisrechtelijke dimensie van de erfpachtverhouding 633
7.2 Samenvatting bevindingen 636
7.2.1 Bevindingen hoofdstuk 2 De rechtsverhouding 636
7.2.2 Bevindingen hoofdstuk 3 Algemene erfpachtvoorwaarden 637
7.2.3 Bevindingen hoofdstuk 4 Het toestemmingsvereiste 639
7.2.4 Bevindingen hoofdstuk 5 Canonherziening 641
7.2.5 Bevindingen hoofdstuk 6 Beëindiging van erfpachtrechten 644
7.3 Redelijkheid en billijkheid in erfpachtverhoudingen 646
7.3.1 Bevindingen in het licht van Struycken 2007 647
7.3.2 Bevindingen in het licht van Vonck 2013 649
7.4 Waardeverdeling 651
7.5 Nadere regulering van de rechtsverhouding 656
7.5.1 Voorstellen tot wetsherziening 657
7.5.2 Regulering 659
7.5.3 Zelfregulering 660
7.6 Slotconclusies en aanbevelingen 662

Samenvatting 667
Summary 671
Lijst van aangehaalde literatuur 685
Jurisprudentieregister 719
Trefwoordenregister 739
Curriculum vitae 769